一、總體情況
2016年1-11月，廣州新建寫字樓物業簽約面積達182.66萬平方米，與2015年1-11月簽約面積156.76萬平方米相比，同比增長16.52%。廣州市1-3季度GDP同比增長8.1%，固定資產投資同比增長13.1%。數據反映出廣州新建寫字樓簽約面積與固定資產投資增長的比率基本一致。
2016年廣州新建寫字樓面積增長較快主要得益于兩個新落成的項目，這兩個項目均于2016年第二季度投入使用，項目為麗豐中心（位于珠江新城片區）和僑鑫國際中心（位于越秀片區）。兩個新項目使廣州寫字樓市場新增面積約15萬平方米。
2016年1-11月，廣州市新建寫字樓簽約均價為18635元/平方米，與2015年1-11月簽約均價16068元/平方米相比，同比上漲15.98%。2016年1-11月廣州市新建寫字樓網上簽約各月均價詳見下圖所示：
預計2017年，廣州市甲級寫字樓均價將平穩上漲，供應及需求將集中在珠江新城片區及琶洲片區，珠江新城片區的需求將集中在金融及專業服務業，琶洲片區則因其定位，持續吸引電商、IT行業及對外貿易行業。
二、分區情況
目前廣州市辦公物業主要集中分布于珠江新城、天河北、琶洲及越秀區這四個片區，其中珠江新城及天河北位處廣州城市中軸線，為廣州的中央商務區；琶洲片區為國際會展中心區，并依托會展業發展電商總部示范區；越秀區位處廣州市的舊城市中心，為廣州市的老CBD。
（一）珠江新城片區辦公物業市場情況
（1）珠江新城地理位置
珠江新城地處廣州市天河區，位于廣州城市中軸線上。東臨華南快速干線，南臨珠江水道，西臨廣州大道中，北臨黃埔大道西。總規劃用地面積6.44平方公里，核心地區約1平方公里。
（2）規劃定位
珠江新城規劃定位為CBD（Central Business District，中央商務區），CBD為城市中心的核心區，具有如下特征： （1）擁有高贏利水平的產業。以第三產業為主導，并逐漸替代位于中心區的工業制造業。（2）擁有商務空間的最高聚集度。C B D 內商務辦公建筑空間集約化，是城市內建筑空間、交通和就業崗位密度的峰值地區。（3）具有最高的交通可達性。C B D 占據了塊速道路網、公共交通系統、步行系統等交通報務最佳區域。（4）擁有最高的地價。峰值地價點往往是C B D 的核心區。（5）與城市的地理中心有關聯，有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀；對區域經濟活動起控制作用。
珠江新城是廣州市21世紀城市中央商務區硬核的一個重要組成部分，將發展成為集國際金融、貿易、商業、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區，推動國際文化交流與合作的基地。
珠江新城以冼村路為界，劃分為東西二區，西區以商務辦公為主要功能、與北部天河中心區內的商務辦公用地一同構成廣州市的新中央商務區（CBD），而東區以居住、康樂為主要功能。兩區以珠江濱水綠化帶和東西向商業活動軸線貫通。
（4）珠江新城配套
珠江新城的配套設施主要為大型城市級公共市政配套，包括：廣州歌劇院、廣東省新博物館新館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮、廣州婦幼醫療保健中心、海心沙市民廣場、花城廣場、珠江公園，位置詳見下圖：
（5）珠江新城交通配套
APM
廣州珠江新城旅客自動輸送系統(APM) (全稱廣州市珠江新城核心區市政交通項目旅客自動輸送系統，原珠江新城集運系統) APM = Automated People Mover systems，旅客自動捷運系統，該系統也稱為自動導軌快捷運輸系統。 APM 是一種無人自動駕駛、立體交叉的大眾運輸系統。
APM與軌道交通線路形成快捷方便的連接，線路總長約3.94公里，全部采用地下線路，共設9座車站，由北往南分別為林和西站、體育中心南站、天河南站、黃埔大道站、婦兒中心站、花城大道站、歌劇院站、海心沙站、赤崗塔站。珠江新城地鐵站共3個，分別是珠江新城站、獵德站和潭村站。
（6）片區辦公物業租金狀況調查
（7）片區辦公物業銷售狀況調查
（8）典型物業
（9）未來辦公物業供應
珠江新城A4-3項目
2016年3月31日，廣州市國土房管局發布《2016年廣州市經營性用地供地計劃》，闊別5年后，珠江新城A4-3地塊在本次供地計劃再次被重點推介。珠江新城A4-3地塊，位于華夏路與黃埔大道交界處，占地面積6580平，建筑面積為82906平，容積率14.38，用地性質為商服用地。該地塊地理位置十分優越，西臨保利克洛維商業中心，南臨市婦幼保健院，東臨花城廣場商圈，是一塊稀缺少有的商業旺地。
珠江新城I5-5項目
珠江新城I5-5項目規劃修改正在市規劃局官網進行批前公示。據悉，該地塊是一宗爛尾近20年的地塊，占地面積13490平方米。位于廣州大橋東側，臨江大道以北，楊箕變電站南側，與二沙島隔江相望，地段優越。
根據規劃調整，該地塊中的商業部分容積率從7.06加大至7.14，建筑面積由原來的93001平米增加至94107平米。
另外，用地性質有所改變。調整前，為商業金融業用地，即各類商業經營活動及餐飲、旅館等服務業用地，金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等綜合性辦公用地。調整后，為商業兼容商務用地，即商業、金融業、服務業、旅館業和市場等用地。
（10）小結
2013年至2016年，近3年間，除A4-3地塊暫未出讓以外，珠江新城已無新用地出讓。且珠江新城寫字樓已迎來最后一波供應量高峰，預計將占廣州全市寫字樓供應量的45%。珠江新城的供應量“霸主地位”將逐步由金融城片區及琶洲片區取代。但由于珠江新城地處廣州市中軸線核心地段，參考投資名言：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”預計珠江新城辦公物業的平均價格仍然高居全廣州市首位。而且珠江新城享受著城市級的公共市政配套，片區內的辦公物業多數為近年新建的超甲級寫字樓，故預計珠江新城辦公物業的價格將隨著廣州市整體地價及房價的上漲而穩步上升。
（二）琶洲板塊辦公商圈
（1）地理位置
位于廣州新城市中心，北臨珠江，南臨黃埔涌，四面環水，面積10.4平方千米，東西長約10千米，南北寬約1千米。
（2）交通
除了現有的3條(4號線和8號線、海珠環島輕軌)，新增地鐵11號線、19號線、20號線、廣佛及穗莞深城際；今年（2016年），廣州啟動“車陂路—新滘東路隧道”和“馬場路—海洲路隧道”兩項重點建設工程，兩條隧道將使琶洲的新港東路與天河黃埔大道、車陂路、馬場路與花城大道實行連通。
（3）規劃特色
由西至東以華南快速、科韻路和環城高速公路為界分為A區、B1區、B2區、C區四大區塊。
1、會展區（B區、C區）
現有規模：“一大四小”5個展館
規劃定位：2012年提出建設國際會展中心區的目標，打造琶洲為主的“一主三副”的空間格局，即廣州交易會（簡 稱“廣交會）和國際專業展為核心的國際會展中心區，分布建設花都、番禺和增城3個特色鮮明、展貿結合型會展副中心。
2、電商總部示范區（A區）
政策背景：2014年7月出臺《全市電子商務與移動互聯網集聚區總體規劃布局的意見》
地理優勢：廣州會展經濟核心區，毗鄰天河軟件園、大學城
進駐名企：阿里、騰訊、復星、國美、唯品會、小米科技、歡聚時代（YY）等
規劃定位：廣州電商區域發展格局模式“1+1+9”中的第一個“1”示范區；廣州市唯一的電子商務產業和移動互聯網的CBD。
（4）電商區典型土地出讓情況
2015 年7月起至今電商總部拍地超28宗，僅2015年5月，廣州市國土規劃委掛牌琶洲A區10宗商務商業用地，總用地6.9萬平方米，合計計容建筑面積59萬平方米，總掛牌價為 97.5 億元，掛牌平均樓面地價為 16445 元/平方米；同年6月，阿里、騰訊、復星、國美四巨頭以78億元將琶洲電商總部 7 宗地塊“瓜分”掉，均底價競得，折合樓面價13000元/平方米至18000 元/平方米，其中騰訊拿下了7宗地中的兩塊，擬在琶洲建設微信總部大樓，規劃建筑面積21.4萬平方米；同年8月份，小米、唯品會、華多（YY）以及黃龍信息以總值45.18 億元將A區5塊地納入囊中。
（5）重點配套建設
1、廣州國際會議展覽中心
大型國際級商品交易會、大型貿易展覽、大型國際會議等需要的多功能、綜合性、高標準的國際會議展覽中心。
2、琶洲塔公園
位于海珠區琶洲島內的廣州國際會展中心東側，科韻路以東、新港東路與珠江之間的地塊上，南面為歷史文化游覽和保護區，北面為沿湖游覽區；文物與文化、水景與綠化為特色的主題公園。
3、體育健身公園
位于廣州國際會展中心以西、華南快速干道以東、新港東路與珠江之間的地塊上，以露天的群眾性體育設施為主，不設專用的體育比賽場館，同時也向外來游客展示體育文化環境和提供觀賞休憩的場所。
4、親水公園
位于海珠區琶洲島內的廣州國際會展中心北側，濱江東路與珠江之間的沿江地塊上，該水域采用30厘米淺水，形成“似水一般的鋪地”，貼合“親水、玩水”的主題公園。
5、琶洲大橋
大橋長1205米，寬32米，通航高度20米，北起天河區科韻路，跨珠江，經琶洲，與新港東路相交，南接新光南路，路線全長3.6公里，雙向六車道。
6、廣州香格里拉大酒店
五星級酒店，于2007年初開業，有750間豪華客房、大堂酒廊、粵菜餐廳、有室內和戶外游泳池、健身俱樂部、SPA館、大中小型會議室及宴會廳一應俱全。
7、廣州國際采購中心
位于廣州琶洲會展的中心區，西與國際會展中心二期相接，將以近40米隧道相通，東有廣州主干線科韻路與琶洲塔，北鄰香格里拉大酒店，南接120米寬的新港東路。分東西兩翼：其中東翼18層（裙樓4層，塔樓14層）用于商務辦公及高檔出口產品的長期展示，商品主要是工藝品、禮品、裝飾品和陶瓷；西翼展覽館共4層，商務配套中心、物流區、餐飲、設備配套及地下展廳，其余部分為地下車庫有約1000個小車位。
8、中岱國際品牌廣場
位于廣州市新港東路琶洲會展中心一期南側，由4層裙樓、17層塔樓和2層地下室組成，集會展、餐飲、商務中心、國際重點采購區及周邊酒店、餐飲等于一體。
（6）琶洲片區辦公物業租售狀況調查
1、琶洲片區辦公物業租賃情況
2、琶洲片區辦公物業銷售情況
（7）典型辦公圈概況及運營分析
（8）在建項目
1、琶洲西端—廣州報業文化中心項目
項目簡介：2016年7月封頂，由兩棟26層塔樓和一棟7層裙樓組成，地下3層。占地面積8萬多平方米，地上建筑面積超13萬平方米，地下建筑面積約6.5萬平方米，目前處于墻體裝修狀態，建成后辦公樓體量供應量約6.5萬平方米。
2、琶洲東端—保利天目廣場“琶洲之眼?天目塔”
項目簡介：POLYNET中最高端項目，超甲級江景地標寫字樓，高311米，由61層主樓及4層地下室組成，標準層面積約2200平方米，世界500強的新選擇更是保利地產未來的總部所在地，目前處于墻體裝修狀態，建成后辦公樓體量供應量約18.4萬平方米。
3、琶洲創新集聚區項目群
其中包括：阿里巴巴集團華南運營中心、復星集團南方總部、小米科技華南區總部、騰訊互聯網創新產業基地、唯品會總部、國美集團第二總部、歡聚時代集團總部、環球市場集團總部、科大訊飛華南總部、粵科金融總部等，目前大部分已開始動工。
4、赫基國際大廈
項目簡介：項目總建筑面積16.4萬平方米，共41層，建筑高度193.7米，其中地下室3層，商業裙樓5層，五星級酒店6-25層，辦公26-41層，是集商業、星級酒店、高級辦公為一體的綜合性超高層建筑，目前該項目尚未封頂，預計建成后辦公樓體量供應量約9萬平方米。
5、廣州廣鋁、遠大總部大廈項目
項目簡介：項目總用地面積14603平方米，總建筑面積201396平方米，包括兩棟高度202米的42層超高層辦公（含4層商業裙樓），地下5層停車庫及設備用房，預計建成后辦公樓體量供應量約15萬平方米。
6、電子商務中心項目
項目簡介：該電子商務中心項目是一幢綜合性辦公大樓，地下3層，地上22層，建筑總高度108米，目前該項目基本完工（中國移動等企業已進駐），預計辦公樓體量供應量約5.5萬平方米。
（9）小結
琶洲，作為政府規劃的總部商務區，雖然起步較晚，但伴隨著電商巨頭的進入并逐漸成型，已經具備相當不錯的辦公氛圍；另外，各大電商巨頭落戶將進一步帶動琶洲商業市場的復蘇，寫字樓市場也將迎來新一輪的需求旺季，商業寫字樓的需求正在迅速擴大，未來三年琶洲寫字樓供應量將達到58萬平方米左右，加之其優越的地理位置及逐漸完善的生活配套，將有望逐步成為珠江新城的有力競爭對手。
