房地產(chǎn)抵押貸款是一種較為普遍的信貸業(yè)務(wù)。用房地產(chǎn)作抵押，是銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保障信貸資金安全的重要手段，一但出現(xiàn)借款人不能還款時(shí)，銀行可以通過(guò)拍賣(mài)等方式處分房地產(chǎn)，以償還債務(wù)。是不是只要有了房地產(chǎn)作抵押，信貸資金就有安全保障了呢？答案是否定的。那么，銀行應(yīng)當(dāng)怎樣選擇或鑒別用于抵押的房地產(chǎn)呢？
一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面分析。
1、房地產(chǎn)是否允許進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法，主要看有沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證件。然而，即使是有產(chǎn)權(quán)證件的房地產(chǎn)，也存在是否允許進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。例如，集體土地上的房地產(chǎn)，法律法規(guī)規(guī)定該集體土地必須經(jīng)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該房地產(chǎn)才能進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。再如，政府的福利房、微利房、解困房和房改房，除繼承外，目前是不允許直接進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的。深圳市近年頒發(fā)的有紅皮、綠皮兩種產(chǎn)權(quán)證件，一般紅皮證件表明是可以直接進(jìn)入市場(chǎng)的，綠皮證件一般是不允許直接進(jìn)入市場(chǎng)的。歷史上原寶安縣頒發(fā)的幾種產(chǎn)權(quán)證件和深圳市早期頒發(fā)的幾種產(chǎn)權(quán)證件一般是不允許直接進(jìn)入市場(chǎng)的。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。有的房地產(chǎn)從法律上講能直接進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，但在實(shí)際生活中，一但發(fā)生轉(zhuǎn)讓，就會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。例如，企業(yè)的職工（集體）宿舍，一但轉(zhuǎn)讓就會(huì)引發(fā)職工居住等問(wèn)題。再如，住宅區(qū)里的停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備房等配套設(shè)施，一但轉(zhuǎn)讓就會(huì)引發(fā)居民的某些權(quán)益問(wèn)題。
3、房地產(chǎn)的使用現(xiàn)狀是否影響轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。影響房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一個(gè)重要因素是它的使用現(xiàn)狀。例如，轉(zhuǎn)讓帶有租約的房地產(chǎn)，法律法規(guī)規(guī)定受讓人要按原租賃合同維系租賃關(guān)系，不能攆客搬家。確不能維系租賃關(guān)系的，需按原合同條款賠償承租人損失。這就構(gòu)成了轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)的附加條件。再如，作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所由合作（伙）經(jīng)營(yíng)中一方提供的房地產(chǎn)，若轉(zhuǎn)讓則同樣要受合作（伙）經(jīng)營(yíng)合同中附帶條款的約束，否則會(huì)引起合作（伙）經(jīng)營(yíng)糾紛甚至訴訟。
4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的難易程度問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)的不合理分割，會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的難易問(wèn)題。例如，僅轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房的某（些）層而非整棟、或僅轉(zhuǎn)讓廠房而不轉(zhuǎn)讓配套的宿舍，都會(huì)因廠房不能整體利用，也不能有效組合樓層來(lái)利用，或沒(méi)有配套宿舍而增加廠房轉(zhuǎn)讓的難度。再如，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓酒店的大堂或客房而非全部酒店物業(yè)，會(huì)因?yàn)樵摯筇没蚩头坎荒塥?dú)立使用，需依賴物業(yè)的整體功能來(lái)使用，使轉(zhuǎn)讓難以進(jìn)行甚至不可能。
5、房地產(chǎn)是否有歷史遺留問(wèn)題。有的房地產(chǎn)雖然有產(chǎn)權(quán)證件，但因歷史原因會(huì)有遺留問(wèn)題。例如，僅有《房屋所有權(quán)證》或僅有《土地使用權(quán)證》的房地產(chǎn)。這類情形在寶安區(qū)、龍崗區(qū)較多，屬寶安縣房地分管的歷史遺留下來(lái)的問(wèn)題。由于只有單獨(dú)的房或地一本證件，不能清晰地反映完整的房地產(chǎn)權(quán)益，不能輕易認(rèn)可來(lái)作抵押。
